Hilal SARI
Pandemiyle patlama yaşayan konut pazarı uzmanlara nazaran 2021’in sonunda tepeyi gördü ve global borçlanma maaliyetlerindeki artışa paralel finansal krizden bu yana en berbat düşüşünü yaşıyor. Gelirlerin konut fiyatları kadar yükselmemesi ve faiz artışlarıyla mortgage ödemelerinin gelirlerin daha büyük bir kısmına denk gelmesi beklenen krizin ana nedenlerinden olarak görülüyor.
Rekor düşük borçlanma maliyetleriyle geçen pandemi devrinde rekor artışlar görülen konut fiyatlarında ABD Merkez Bankası (Fed), İngiltere Merkez Bankası (BoE) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) üzere büyük merkez bankalarının faizleri rekor enflasyonla çaba hedefiyle artırması sonucu 2023’te önemli düzeltmeler geleceği kestirim ediliyor. Financial Times’da yer alan ve Oxford Economics datalarına dayandırılan tahlile nazaran konut dalındaki düşüş çok geniş bir tabana yayılacak. Dünya genelinde mesken sahiplerinin konut kredisi (mortgage) ödemeleri giderek ağırlaşırken, konut sahibi olmak isteyen şahısların gelirleri ise konut fiyatları kadar süratli artmadı ve geçim krizleri Ukrayna Savaşı’yla daha da derinleşmiş durumda.
Oxford Economics Başekonomisti Adam Slater “Gelişmiş ekonomilerde mortgage faizlerinde görülen artış bazı konut pazarlarını derin bir krize sokacak” diyor. Slater’ın sözleriyle şu anda global konut piyasasında görünüm 2007-2008 devrinden bu yana en kaygı verici duruma geldi ve piyasa “ya hafif düşüş ya da çok derin bir düşüş” yaşayacak.
Uluslararası Para Fonu da global konut piyasasını güç günlerin beklediğini söylüyor. Fon finansal istikrar raporunda merkez bankalarının fiyat basıları karşısında para siyasetlerini agresif biçimde sıkılaştırmasının borçlanma maaliyetlerini artırdığını, kredi şartlarını sıkılaştırdığını, meskenlerin kıymetinin çok süratli arttığını ve bunun sonucunda konut fiyatlarında çok sert bir düşüş olabileceğini öngörüyor.
Mortgage faizleri 2008’den bu yana en yüksek düzeyde
Yavaşlamanın en kıymetli sebebi faizlerdeki artışlar. ABD’de 30 yıllık mortgage faizi yaklaşık yüzde 7 civarında – bu oran geçen yılın birebir devrine nazaran iki katının üzerinde ve Fed’in ard arda 75 bps’lik agresif faiz artırımlarıyla 2008’den bu yana en yüksek seviyeye gelmiş durumda. Ortalama bir konut için yapılan aylık mortgage ödemesi yalnızca bir yıl evvel 1.700 dolar civarındayken, şu anda 2.600 doların üzerine çıktığı belirtiliyor. ABD dışında İngiltere’de, Euro Bölgesi’nde, Kanada’da ve Yeni Zelanda’da da mortgage faizlerinde bu yıl sert yükselişler görüldü.
ABD merkezli finans kuruluşu Citi’nin Başekonomisti Nathan Sheets de faiz artışlarının kesimi yavaşlatacağı görüşünde ve “Bu faiz oranları büyük zorluk yaratacak ve evet konut piyasasının yavaşladığını görüyoruz” diyor. Pantheon Macroeconomics’ten ekonomist Melanie Debono da tıpkı fikirde ve şu değerlendirmeyi yapıyor: “Mortgage faizlerinin artması, bankaların kredi vermek istememesi ve talebin zayıflaması sonucu Euro Bölgesi’nde fiyat artışlarının keskin şekilde yavaşlayacağını ve 2023’ün sonu itibariyle negatife dönmesiyle sonuçlanacağını öngörüyoruz”.
“Peşinata yetecek parayı biriktiremiyorlar”
ING ekonomisti James Knightley ise potansiyel alıcıların kesimin can damarı peşinat ödemelerinde zorlanacağına dikkat çekiyor: “ABD’de artan geçim maliyetleri ve hisse piyasalarındaki düşüşler ilk kez konut alacak kişilerin – sektörün can damarı olan – peşinat ödemesine yetecek kadar biriki yapabilmelerini zorlaştırdı.”
Konut enflasyonu birçok ülkede sürat kesmeye başladı
Artan geçim krizleri ve artan faizler nedeniyle konut piyasasında yaşanan düşüş konut enflasyonu datalarında de görülebiliyor. FT haberine nazaran konut fiyatları ortalarında Almanya, Avustralya ve Çin’in de olduğu birçok piyasada yavaşlamaya başladı bile.
Fiyatları destekleyen en kıymetli öge konut stoğunun hala düşük seviyelerde olması. Lakin FT tahlilinde bilhassa bankaların konut bilgilerinin yaklaşmakta olan düşüşü daha da görünür hale getirdiği belirtiliyor: Euro Bölgesi’nde bankalar konut kredilerini daha fazla reddetmeye başladı. Ayrıyeten ECB’nin bankalarla 4. çeyrek için yaptığı ankete nazaran konut kredilerine yönelik talep on yılın en keskin suratında düşüş kaydetti. Eylül itibariyle yeni mesken alımları için verilen krediler geçen yılın birebir periyoduna nazaran yüzde 30 düşmüştü. İngiltere’de eylül itibariyle bankaların konut süreçlerinde geçen yılın tıpkı periyoduna nazaran yüzde 32’lik bir düşüş var. ABD’de konut satışları eylülde yıllık bazda yüzde 24 düşerek pandemi öncesinin de altına iniş durumda. Mortgage müracaatları ise 25 yılın en düşük seviyesinde. Kanada’ya ait datalar çok daha çarpıcı: Toronto’da müstakil konut satışlarında yüzde 96, apartman dairesi satışlarınada yüzde 89’luk bir düşüş var.
“2008’deki gibi bir çöküş olmayacak”
Uzmanların hemfikir olduğu en değerli bahis, konut fiyatlarındaki artışın düşük faizlerden kaynaklanması. Lakin 2008’dekine emsal bir konut krizi de beklenmiyor. ABD’li yatırım bankası Morgan Stanley global ekonomisti Cristina Arbelaez “Konut piyasası dünya genelinde yavaşlıyor. Geçen yıl yaşanan konut patlamasından bir tersine dönüş görmeye başladık. Ancak şunu da belirtelim 2006-2008 dönemindeki gibi bir çöküş yaşanmasını beklemiyoruz” diyor.
Fiyatlar gelişmiş dünyada %10, gelişen dünyada %25 düşebilir
FT tahlilinde dataların büyük bir kısmı gelişmiş ekonomileri husus alıyor fakat IMF konut dalını bekleyen karanlık bulutların yalnızca gelişmiş ekonomiler değil gelişmekte olan ekonomiler üzerinde de tesirli olacağı görüşünde. Fonun karamsar senaryosuna nazaran gerçek konut fiyatları gelecek üç yıl içinde gelişmiş ülkelerde yüzde 10 düşebilir; gelişmekte olan ülkelerde ise fiyatların yüzde 25 düşebileceği varsayım ediliyor. Capital Economics’ten Marcel Thieliant, Yeni Zelanda’da mortgage ödemelerinin ortalama gelirin yüzde 60’ının üstüne çıktığına dikkat çekiyor. Covid öncesinde bu oran yüzde 45’in altındaydı. Thieliant Yeni Zelanda’da konut fiyatlarının kasımdaki tepelerinden yüzde 25 düşeceği görüşünde. Kuruluş ABD’de ise konut fiyatlarının gelecek yıl doruktan yüzde 8 düşeceğini öngörüyor. İngiltere merkezli fikir kuruluşu The Resolution Foundation hesaplamalarına nazaran İngiltere’de hanehalklarının yaklaşık yüzde 20’sinde mortgage ödemeleri 2023 sonuna kadar yılda 5.000 pound artabilir. Bu da birçok uzmana nazaran İngiltere’de de fiyatların düşmesiyle sonuçlanacak. Oxford Economics fiyatların 2023’te yüzde 4,4 düşeceğini, emlak danışmanlığı şirketi Savills yüzde 10 düşeceğini, Capital Economics ise yüzde 12 düşeceğini varsayım ediyor.
“Küresel büyümeden 0,8 puan silebilir”
Oxford Economics iddialarına nazaran global konut piyasasında görülen yavaşlama inşaat kesimini ve tedarikçilerini de etkileyerek ekonomik faaliyetleri daha geniş bir temelde olumsuz etkileyecek. Slater’ın Financial Times ile paylaştığı varsayımlarına nazaran konutta yaşanan kriz global büyümeden 0,8 puan silebilir. Bunun 0,2 puanı harcamalarda yaşanan düşüşten, 0,6 puanı ise konut yatırımlarındaki düşüşten kaynaklanacak. Kanada Merkez Bankası varsayımlarına nazaran bu yıl sert düşüşler görülen Kanada konut piyasası ülkenin ekonomik büyümesinden 0,6 ila 0,9 puanı silebilir.
